文丨中信建投
核心观点
受疫情及行业下行影响，房企业绩与利润率下滑。跟据我们对A/H两地214家上市房地产公司的统计，2022年上半年实现营收21810亿元，同比下滑12.6%，实现归母净利润576亿元，同比下滑69.5%，主要由于疫情原因影响结算进度，以及行业下行计提减值影响。214家样本房企中，盈利且正增长的房企仅有44家，比去年同期减少74家，其中A股27家，H股17家。利润率方面，214家上市房企实现毛利率19.9%，比去年同期下滑4.2个百分点，实现净利率3.5%，比去年同期下滑6.4个百分点，此外，H股房企过去相较于A股房企的盈利能力优势不再存在。
盈利能力和业绩稳健性角度，央国企尤其是央企相对民企优势明显。2022年上半年，央企、地方国企、民企营业收入分别为5819、4475、11516亿元，央企同比增长17.7%，地方国企与民企分别同比下滑18.2%、20.8%，归母净利润分别为493、172、-89亿元，同比下滑21.1%、48.1%、109.6%，央企在业绩增速与成长性方面保持了相对优势，民企业绩下滑严重。央国企有相对较强的盈利能力，央企、地方国企、民企分别实现毛利率23.3%、19.6%、18.2%，比去年同期下滑5.4、0.7、5.7个百分点，央企能力能力最强，地方国企盈利能力较为稳定，而民企盈利能力下滑较为严重。
头部房企拿地分化，融资成本现整体改善。目前房企对投资保持谨慎态度，但分化明显，未出险的头部民营房企拿地强度普遍在20%以下，而诸如建发股份、滨江集团、招商蛇口等央国企和高信用民企抓住市场窗口期，在高能级城市加大拿地力度，拿地强度达到50%以上。融资方面，TOP20房企融资成本整体改善，融资成本前三低的是中海发展、中国金茂、华润置地，分比为3.44%、3.76%、3.78%。
投资建议：我们认为，房地产政策趋势向好不变，销售有望逐步复苏，房企利润率逐步触底，但分化局面难以改变，个股选择仍是行业投资的重中之重。我们看好三高房企：高业绩、高有息负债增长以及高拿地强度的房企，这些房企有望在后续市场复苏及信用修复过程中明显受益。推荐A股：保利发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、华发股份、金地集团、万科A；港股：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、中国金茂。另外，我们看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。
风险提示
销售及结算不及预期，政策调控超预期。
文丨中信建投
核心观点
受疫情及行业下行影响，房企业绩与利润率下滑。跟据我们对A/H两地214家上市房地产公司的统计，2022年上半年实现营收21810亿元，同比下滑12.6%，实现归母净利润576亿元，同比下滑69.5%，主要由于疫情原因影响结算进度，以及行业下行计提减值影响。214家样本房企中，盈利且正增长的房企仅有44家，比去年同期减少74家，其中A股27家，H股17家。利润率方面，214家上市房企实现毛利率19.9%，比去年同期下滑4.2个百分点，实现净利率3.5%，比去年同期下滑6.4个百分点，此外，H股房企过去相较于A股房企的盈利能力优势不再存在。
盈利能力和业绩稳健性角度，央国企尤其是央企相对民企优势明显。2022年上半年，央企、地方国企、民企营业收入分别为5819、4475、11516亿元，央企同比增长17.7%，地方国企与民企分别同比下滑18.2%、20.8%，归母净利润分别为493、172、-89亿元，同比下滑21.1%、48.1%、109.6%，央企在业绩增速与成长性方面保持了相对优势，民企业绩下滑严重。央国企有相对较强的盈利能力，央企、地方国企、民企分别实现毛利率23.3%、19.6%、18.2%，比去年同期下滑5.4、0.7、5.7个百分点，央企能力能力最强，地方国企盈利能力较为稳定，而民企盈利能力下滑较为严重。
头部房企拿地分化，融资成本现整体改善。目前房企对投资保持谨慎态度，但分化明显，未出险的头部民营房企拿地强度普遍在20%以下，而诸如建发股份、滨江集团、招商蛇口等央国企和高信用民企抓住市场窗口期，在高能级城市加大拿地力度，拿地强度达到50%以上。融资方面，TOP20房企融资成本整体改善，融资成本前三低的是中海发展、中国金茂、华润置地，分比为3.44%、3.76%、3.78%。
投资建议：我们认为，房地产政策趋势向好不变，销售有望逐步复苏，房企利润率逐步触底，但分化局面难以改变，个股选择仍是行业投资的重中之重。我们看好三高房企：高业绩、高有息负债增长以及高拿地强度的房企，这些房企有望在后续市场复苏及信用修复过程中明显受益。推荐A股：保利发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、华发股份、金地集团、万科A；港股：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、中国金茂。另外，我们看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。
风险提示
销售及结算不及预期，政策调控超预期。
